In un precedente articolo abbiamo approfondito il leasing immobiliare “Comprare casa in tempo di crisi: leasing immobiliare un nuovo strumento finanziario“, in questo vorremmo considerare, speriamo esaurientemente, il caso della locazione con patto di futura vendita.
Si tratta di una forma contrattuale mista composta di due parti: il contratto di affitto e il preliminare di vendita. Nel contratto di locazione con patto di futura vendita le parti, il locatore e il conduttore, stabiliscono che entro il termine della locazione, l’immobile venga trasferito all’affittuario in modo automatico o con una manifesta volontà. Si dovrà stabilire se il prezzo fissato della vendita potrà essere interamente o parzialmente pagato dai canoni mensili corrisposti. In questo modo, il canone di locazione non è più a fondo perduto e si può diventare proprietari della casa scelta, in modo graduale. Il compratore potrà anche decidere di non acquistare il bene alla fine del periodo pattuito, che va di solito dai 2 ai 5 anni, se la clausola negoziale prevede l’effetto acquisitivo non automatico.
Si possono avere infatti tre fattispecie differenti. Vi è la possibilità di un contratto di locazione con l’intesa che, decorso il termine stabilito, qualora la totalità dei canoni di locazione sia stata regolarmente pagata, la proprietà del bene sarà trasferita al locatore, qui siamo in presenza di un contratto di vendita con patto di riservato dominio; in tale fattispecie il passaggio della proprietà è automatico al momento del regolare pagamento dell’ultima rata del prezzo.
Vi è poi la possibilità di un contratto di locazione con opzione di acquisto in cui sia contenuto un patto di opzione, secondo il quale il conduttore ha il diritto di procedere all’acquisto del bene ad un prezzo prestabilito, con la disposizione che le rate del canone già pagate possano essere integralmente o parzialmente imputate a conto del prezzo; in tale fattispecie il passaggio della proprietà si avrà al momento della accettazione della proposta contenuta nell’opzione di acquisto. Vi è infine l’opportunità di sottoscrivere un contratto di locazione in base al quale, alla fine di un certo periodo dall’inizio della locazione, il conduttore abbia la possibilità di pagare una somma stabilita di denaro per acquistare il bene. In quest’ultimo caso si parla di contratto di locazione con patto di futura vendita. Vi saranno in questo caso due contratti giuridicamente distinti tra loro ma collegati: il contratto di locazione e quello di compravendita. Si può scegliere se al contratto di locazione verrà collegato un contratto preliminare unilaterale, dove il venditore è obbligato a vendere mentre il compratore è libero, oppure un contratto preliminare bilaterale dove il venditore è obbligato a vendere e il compratore è obbligato a comprare. In entrambi i casi il prezzo della vendita viene fissato e determinato ed i canoni corrisposti vengono ad esso imputati. In questa ultima fattispecie il passaggio della proprietà si avrà in seguito ad una nuova manifestazione di volontà che sarà espressa al momento del contratto definitivo e non al momento della stipula del contratto di locazione.
Il patto di futura vendita presenta vantaggi e svantaggi per acquirente e per il venditore che cercheremo di riassumere in brevi cenni seguito. Tuttavia occorre considerare che spesso le parti negoziali sono inesperte di contrattualistica immobiliare, specie quando si affrontano nuove tipologie. È quindi consigliabile rivolgersi ad una adeguata consulenza professionale prima di avventurarsi da soli in una vicenda complessa come quella dell’acquisto di una nuova abitazione.
Vantaggi e svantaggi per il proprietario/venditore.
Nel caso di un costruttore edile che si trovi in empasse nella vendita dei beni realizzati, attraverso tale nuova fattispecie negoziale è possibile trovare un maggior numero di persone interessate all’acquisto degli immobili costruiti e che sono rimasti invenduti. In caso di una mancata restituzione una volta cessati gli effetti del contratto però il proprietario venditore per recuperare l’immobile dovrà ricorrere all’autorità giudiziaria secondo il procedimento speciale di convalida di sfratto (art 657 e segg, cpc).
È un indubbio vantaggio poi l’opportunità di conservare la proprietà dell’immobile fino a quando non viene pagato l’intero prezzo stabilito. Spesso succede infatti che sia utile posticipare la vendita di un immobile per evitare la perdita di agevolazioni fiscali connesse alla conservazione della proprietà per un certo numero d’anni come nel caso della non emersione di plusvalenze (in caso di vendita di un immobile acquistato da più di cinque anni), ma anche il caso delle agevolazioni fiscali legate all’acquisto della prima casa.
I venditore ha un beneficio economico costituito dal canone periodico di locazione che potrà essere anche maggiore del livello di mercato in vista della vendita che, nel caso di una mancata vendita, non dovrà essere restituito in quanto assimilato ad un canone di locazione tout court.
Vantaggi e svantaggi per l’inquilino/acquirente
L’inquilino ha la possibilità di valutare l’acquisto della casa, che già sta abitando, rateizzando il pagamento dell’acquisto, specie se pur disponendo di un reddito adeguato a sostenere le rate di un mutuo, non disponga di una liquidità iniziale che date le attuali condizioni di mercato si aggira intorno al 30% del prezzo dell’unità immobiliare. Se tuttavia l’inquilino si troverà nell’impossibilità di acquistare l’immobile, perderà i canoni versati. Circostanza da non sottovalutare specie nel caso in cui si sia concordato un canone di locazione maggiorato rispetto al prezzo di mercato in vista della futura vendita.
È una situazione vantaggiosa per coloro i quali prima di acquistare una nuova casa, debbano venderne un’altra. In questo caso infatti questa tipologia contrattuale permette di entrare subito nella nuova casa senza dover stipularne l’atto definitivo di compravendita. Si può così procedere con tempi anche sereni alla vendita dell’altro appartamento attendendo un acquirente disposto ad acquistare al giusto prezzo. In seguito si potrà rogitare il nuovo immobile, accendendo, se è il caso, un mutuo inferiore.
Alternativamente il contratto di locazione può essere stipulato con un canone concordato (quindi inferiore ai canoni di libero mercato) e al rogito notarile di compravendita verrà riconosciuto il 100% dei canoni di locazione versati.
C’è poi l’indubbio vantaggio che in questo modo si possa fermare il prezzo di acquisto fino allo scadere del termine per l’esercizio del diritto di opzione o del contratto preliminare e questo è particolarmente interessante in periodi, come quello attuale, in cui i prezzi degli immobili siano destinati a rivalutarsi.
Il patto di futura vendita non mette però al riparo l’inquilino acquirente dal rischio di insolvenza o fallimento del proprietario venditore. Se la parte alienante è una impresa venditrice e fallisce infatti le somme che il cliente ha corrisposto (per canoni) non sono assistite da alcuna garanzia di restituzione. La conseguenza è che, con buona probabilità, chi le ha sborsate non ne otterrà il rimborso poiché, se l’impresa fallisce, il diritto di opzione non è esercitabile se non pagando tutto il prezzo originariamente previsto, e quindi pagando nuovamente le rate corrisposte all’impresa poi fallita.
Per approfondimenti e per un inquadramento fiscale si legga direttamente la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.4/E del 19/2/2015.