La donazione immobiliare: aspetti principali

La donazione rappresenta un contratto che consente a un soggetto, definito “donante”, di cedere gratuitamente la proprietà o altri diritti, come l’usufrutto, l’uso o il diritto di abitazione, a un secondo soggetto, detto “donatario”.

La donazione è detta “diretta” quando un notaio, in presenza di due testimoni, riceve in forma pubblica un atto formale per mezzo del quale il donante rinuncia alla proprietà di un bene trasferendola a un donatario, senza che il primo riceva alcun tipo di corrispettivo. Dunque si parla di donazione diretta quando viene eseguita con l’animus donandi, cioè con l’intento di beneficiare un altro soggetto. Deve essere svolta esclusivamente attraverso un notaio, in quanto richiede un atto pubblico, e in presenza di due testimoni.

Il notaio ha il compito non solo di redigere l’atto ma anche di compiere delle verifiche preliminari (es. visure catastali, visure ipotecarie) e, a seguito della stipula dell’atto, dovrà trascrivere e registrare il contratto.

Tra i vantaggi, il notaio assicura la validità dell’atto per cui il donante non avrà alcuna responsabilità qualora l’immobile dovesse presentare dei vizi o altri soggetti dovessero rivendicare il bene.

Tra gli svantaggi rientrano le spese notarili, gli obblighi alimentari nei confronti del donante se in stato di bisogno e, infine, la difficoltà a rivendere l’immobile poiché gli eredi legittimi del donante potrebbero intraprendere un’azione di riduzione.

La donazione indiretta invece prevede che il donante acquisti un immobile per poi intestarlo al donatario. In questo caso non c’è l’obbligo di un atto notarile, poiché può avvenire con accordo verbale, ed è previsto un solo passaggio di proprietà, anziché due.

Ovviamente chi riceve un immobile in donazione deve pagare:

1. Le imposte di successione o di donazione, che differiscono dall’imposta di registro poiché proporzionali nel senso che quanto più è lontano il grado di parentela tra il defunto e l’erede o tra il donante e il donatario tanto più sarà elevata l’imposta. Per esempio, se l’erede o il donatario dovesse essere il coniuge o un discendente in linea retta, l’imposta sarà del 4%; se l’erede dovesse essere un fratello o una sorella o un parente entro il quarto grado, l’imposta sarà del 6%. Qualora l’erede o il donatario dovessero essere un parente molto lontano o un estraneo, allora l’imposta sarà dell’8%. Tuttavia esistono delle aliquote, ovvero delle franchigie di un milione di euro a favore del coniuge e dei discendenti in linea retta, mentre per i fratelli e sorelle la franchigia ammonta a 100.000 euro ciascuno. Ciò significa che, se una persona dovesse morire lasciando coniuge e figli, ciascuno dei chiamati all’eredità avrà a disposizione una franchigia di un milione di euro, dunque quel 4% non si andrà a pagare se non sul patrimonio ereditato che vada oltre i tre milioni di euro;
2. L’imposta di trascrizione, che deve essere pagata sul valore catastale degli immobili caduti in successione o donazione, pari al 2%;
3. L’imposta di voltura, dell’1%.