Il regolamento di condominio, detto anche “Statuto” del Condominio, costituisce un atto che contiene delle regole che disciplinano diritti e obblighi dei proprietari degli appartamenti. L’art. 1138 del Codice Civile stabilisce che il regolamento deve essere adottato nel momento in cui, all’interno del condominio, dovessero essere presenti più di dieci persone. Tuttavia non sono previste delle sanzioni nel caso in cui non dovesse essere adottato.
Il regolamento può essere:
1) Negoziale: predisposto dal costruttore, entra a far parte del contratto di compravendita sottoposto all’acquirente della singola unità immobiliare. Incide sui diritti dei singoli condomini sulle rispettive proprietà individuali o sulle parti comuni, ampliandoli o limitandoli. Per poter essere approvato o revisionato occorre raggiungere l’unanimità dei partecipanti all’assemblea e il documento dovrà poi essere depositato da un notaio, il quale provvederà alla sua trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobili;
2) Assembleare o ordinario: formato e approvato dall’assemblea condominiale con l’obiettivo di rispettare le maggioranze previste dal Codice Civile;
3) Giudiziario: quando non si riesce a trovare un accordo sul regolamento condominiale in sede di assemblea, è possibile ricorrere all’autorità giudiziaria. Infatti la delibera del giudice avrà l’effetto di un regolamento condominiale di tipo “giudiziale” valido per tutti i condomini.
Le norme presenti all’interno del regolamento condominiale, non riguardano solo l’utilizzo delle cose comuni, ma anche la ripartizione delle spese, le norme per tutelare il decoro dell’edificio e quelle per l’amministrazione. Il regolamento condominiale approvato può risultare pregiudizievole per i condomini assenti o per coloro che hanno espresso dissenso sul regolamento. A tal proposito l’art. 1107 del Codice Civile consente, a ciascun partecipante dissenziente, di impugnare il regolamento davanti l’autorità giudiziaria entro 30 giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Questo è possibile anche per gli assenti, entro lo stesso termine, che decorrerà dal giorno in cui è stata comunicata questa deliberazione.
L’autorità giudiziaria deciderà sulle opposizioni proposte attraverso un’unica sentenza. Se invece il termine indicato dovesse decorrere senza che il regolamento sia stato impugnato, questo avrà effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti (acquirente, comodatario e conduttore).