La scelta tra affittare o acquistare casa è spesso molto difficile, tanti sono i fattori da tenere in considerazione e non tutti sono intuitivi. Innanzitutto è determinante il motivo per cui si sta cercando una casa: per uso abitativo o per affittarla e quindi per organizzare una rendita presumibilmente stabile. Molti altri possono essere i motivi che ci portano a considerare se acquistare o affittare una casa diversi da quelli citati, ma in questo articolo cercheremo di restringere il campo alla semplice ipotesi più diffusa. Nel secondo caso quello di una rendita da locazione la risposta è scontata, l’acquisto è sicuramente da preferire rispetto all’affitto e al necessario subaffitto.
Nel caso in cui si abbia la necessità di abitare in una casa naturalmente è differente pensare di acquistare una casa con il proposito di viverci per un lungo periodo della propria vita, rispetto all’eventualità di un trasferimento nel breve periodo. Da un lato l’elevato grado di precarietà che ormai caratterizza il mondo del lavoro italiano, dall’altro la mobilità elevata e quindi la necessità di trasferimenti sul territorio nazionale se non all’estero per motivi professionali portano spesso a considerare valida la scelta di un affitto rispetto all’acquisto. Inoltre, l’affitto concede il lusso, se così lo possiamo considerare, di vivere in zone differenti di una stessa città e conoscere quindi realtà abitative diverse, mentre nel caso in cui la “famiglia si allarghi”, come si suol dire, per l’arrivo di un figlio, la scelta di cambiare abitazione è sicuramente più agevole in caso di un affitto rispetto a quello di un acquisto e di una rivendita successiva.
Quando si sceglie di prendere in affitto un’abitazione occorre considerare una lista di costi da sostenere e soprattutto occorre valutare il fatto che nessuno di questi costi sia fiscalmente detraibile. Oltre al canone di locazione infatti occorre considerare anche la rivalutazione ISTAT dell’affitto e i rinnovi contrattuali, nonché i costi di gestione ordinaria condominiale. Occorre poi considerare l’esborso per il trasloco che, nel caso di una cambio repentino e ripetuto di residenza, può anche diventare una voce di costo piuttosto consistente.
Il vantaggio di un affitto però è quello di poterlo interrompere in tempi più o meno brevi senza costi di recesso dal contratto, naturalmente se vengono rispettate le clausole di rinuncia. Inoltre, il capitale iniziale da investire si limita all’anticipo di alcune mensilità, che vanno da due a quattro mesi a seconda degli usi del luogo dove si vuole risiedere. In definitiva, quindi, quando non si possiede un gruzzoletto iniziale e si ha una necessità incalzante se non impellente di trovare un’abitazione la soluzione locativa è sicuramente quella da preferire.
Le opzioni cambiano se si dispone di un capitale iniziale e se le scelte di vita professionali e familiari siano piuttosto stabili. Accendere un mutuo per l’acquisto di una casa, specie nel caso della prima casa, è da preferire nel maggior numero di casi, anche se tale conclusione è da pesare sulla base della specificità dei costi bancari, la cui comparazione delle alternative finanziarie non risulterebbe qui agevole. In linea di massima, però, si può affermare che la rata di mutuo spesso equivale al canone di locazione con la differenza che viene così ripagata una parte di capitale investito, e che rappresenta quindi una forma di risparmio. Inoltre, gli interessi passivi che si pagano sul finanziamento bancario sono fiscalmente detraibili ai fini Irpef. Nel caso in cui poi si tratti della prima casa la legge fiscale vigente prevede l’esenzione dall’imposta patrimoniale.
Inoltre il momento è propizio. I prezzi di mercato delle abitazioni, specie di quelle ad uso abitativo sono ancora in calo, come risulta dall’ultimo rapporto Nomisma che registra una contrazione nel primo semestre 2015 per le 13 città monitorate di -1% per le abitazioni nuove, -1,4% per le abitazioni usate. La variazione negativa dei prezzi nei 13 mercati urbani monitorati, registrata rispetto ai livelli massimi del 2008, è valutabile per l’insieme delle tipologie analizzate (residenziale, box e garage, direzionale e commerciale) nell’ordine del 20,9% in termini nominali e del 27,6% in termini reali, ovvero depurando i dati dall’inflazione. Inoltre per le abitazioni, gli sconti praticati in sede di negoziazione finale rispetto ai prezzi inizialmente richiesti si attestano oggi nell’ordine del 16%. La crisi che ha investito il mercato si è tradotta in un aumento dello sconto di circa 5 punti percentuali dal 2011 ad oggi.