Di fronte alla crisi della compravendita e a causa dell'incertezza dei mercati finanziari, molti italiani riversano il loro interesse verso la nuda proprietà. La crescita dell’offerta non significa sempre una vendita conclusa ma testimonia comunque un crescente interesse verso questa formula contrattuale per comprare o vendere casa.

Che cos’è la nuda proprietà e perché oggi rappresenta un investimento per il futuro? Chi sono gli attori coinvolti? Come viene calcolato il prezzo di vendita? Chi paga le spese, l’ici e l’irpef? Ed infine, quali sono i vantaggi per chi acquista e per chi vende?

Vediamo di dare una risposta esaustiva a queste domande! La nuda proprietà è un contratto con il quale un immobile non viene venduto, ma lasciato in usufrutto al vecchio proprietario. Chi compra non potrà insediarsi o goderne immediatamente, ma dovrà aspettare la scadenza del contratto o la morte dell’usufruttario. Questo contratto, in genere, viene stipulato con persone anziane che, in molti casi, hanno bisogno di liquidità immediata. La compravendita della nuda proprietà di un immobile è un'operazione particolarmente delicata che richiede, da parte dell'operatore immobiliare, tutta una serie di conoscenze sia di carattere giuridico che fiscale per garantire agli interessati la conclusione di una trattativa trasparente e conveniente. Gli attori coinvolti, nella nuda proprietà, sono il nudo proprietario e l’usufruttuario. Il nudo proprietario è colui che ha il diritto di proprietà su un immobile ma non il diritto a goderne l’uso. Ha la facoltà, in qualsiasi momento, di trasferire a terzi la nuda proprietà dell’immobile stesso, potendo in tal caso realizzare un investimento sia perché l’età dell’usufruttario è aumentata sia perché l’immobile può essersi rivalutato. L’usufruttuario, invece, è colui che una volta ceduta la nuda proprietà di un immobile, ha il diritto di goderne l’uso per tutta la vita o per un periodo stabilito dal contratto. Anche l’usufruttuario come il nudo proprietario può trasferire l’usufrutto a terzi.

Tre sono i fattori che giocano nella determinazione del prezzo della nuda proprietà:

  • l’età del venditore;
  • il numero di persone che si riservano il diritto di usufrutto;
  • gli indicatori per la determinazione delle quotazioni immobiliari come lo stato di conservazione dell'immobile e la sua ubicazione.

Per le spese di manutenzione che si distinguono in “ordinarie” e “straordinarie”, le prime, in genere, relative alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario mentre le seconde, necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta sono di competenza del nudo proprietario. L'Irpef sulla rendita catastale dell'immobile e l'Ici, l'imposta comunale sugli immobili, devono essere pagate dall'usufruttuario.

I vantaggi per chi acquista sono i seguenti:

  • la sicurezza del mattone;
  • prezzi più bassi;
  • investimento altamente remunerativo;

Per chi vende:

  • trasformazione della casa in denaro contante senza traslocare;
  • estinzione dei debiti;
  • aiuto ai figli per comprare una casa o per avviare un’attività;
  • serenità negli ultimi anni di vita.

La nuda proprietà ha quindi dei rendimenti migliori rispetto alla piena proprietà ed è anche un investimento molto più redditizio e meno rischioso rispetto ad un normale investimento finanziario!